写给2016年的房企房企规模化背后的业绩下滑压力

今年以来，由于货币政策的宽松与调控政策的刺激等因素，一线城市、部分二线城市销售量价表现良好，基本面的快速好转导致房企在规模化上更上一层楼，甚至有部分品牌房企提前完成今年的销售业绩指标，并且有的房企进一步上调今年的销售业绩指标。从2015年房企销售业绩表现来看，有7家房企销售金额过千亿，其中万科、绿地和恒大这三家房企销售金额超2000亿元，此外，2015年销售金额超过100亿元的房企也超过了百家，房企销售业绩呈现出“百花齐放百家争鸣”的状态。

那么，这是否也意味着2016年房企销售还会继续回升呢？笔者认为，楼市已经进入下半场，今年以来部分城市楼市基本面的好转带来的房企规模化增长，但这并不意味着2016年房企销售业绩还会普遍上升。楼市进入下半场、热点城市进入调整期、热点城市房企存货量不足等七大理由表明2016年房企业绩将普遍下滑，房企不断规模化背后仍然面临较大的业绩下滑压力。具体来讲：

一、 楼市进入下半场，销售规模化发展已不是房企主题

同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。届时，由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑，C端客户（购房者或社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升。

此时，销售规模化发展已不是房企主题，对于房企来讲，如何丰富服务内容，为C端客户（购房者或社区居民）或相关产业链上下游提供增值服务成为房企转型的主题，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

二、对品牌房企业绩贡献较大的重点城市2016年市场成交量下滑，对品牌房企业绩贡献度降低

总体来看，2016年商品住宅市场仍然是以“去库存”为主题，并不看好。对于今年楼市成交量表现相对火爆、对品牌房企业绩贡献度较大的城市来讲，2016年也很难延续火爆的行情，这些城市由于需求透支等因素楼市将很快陷入调整期，甚至再现2011年、2014年的大范围降价潮。这样，对品牌房企业绩贡献较大的重点城市2016年市场成交量下滑，对品牌房企业绩贡献度降低，房企规模化发展压力将进一步显现。同策咨询研究部总监张宏伟认为，有以下三点理由：

1、对于市场基本面良好成交量大幅上涨的城市而言，今年上半年为去年楼市积压需求的集中释放，下半年为商品住宅市场需求透支，以上海为例，2015年全年商品住宅成交量达到1500万平方米，超过2013年，远超过2011-2014年1000万平方米左右的平均销售量，下半年在央行三次“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，上海楼市的需求被大量透支。经验及研究数据表明，当需求被大量透支之后，市场必然会出现新一轮的调整趋势。同理，对深圳、南京、苏州等热点城市来讲也是如此。

而对于房企来讲，2016年的规模化目标并没有降低，一般来讲仍然是在现状的基础上再累加20-30%，这样，2016年房企规模化发展势必将承受更大的市场压力，甚至由于市场基本面进入调整期房企很难实现已经确定的目标。从上述分析来看，由于对品牌房企业绩贡献较大的重点城市2016年市场成交量下滑，对品牌房企业绩贡献度降低，房企规模化发展压力将进一步显现。

2、历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。这样，大多数房企很难在市场调整期获得规模化发展。

3、经笔者与多家知名房企沟通，有相当部分房企对2016年市场也不看好，市场主体对明年楼市也有不乐观的预期，甚至有部分房企因为业绩的压力会采取裁人、减薪、撤销合并区域市场部等措施。从这个角度来看，房企也在未雨绸缪积极做准备，应对明年市场下滑带来的企业业绩下滑的压力。

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